پیام: در فرضی که خریدار تعهد خود مبنی بر تادیه ثمن را به نحو کامل انجام نداده است، نمی تواند به جهت تأخیر فروشنده در تحویل مبیع و تنظیم سند، اجرت المثل و وجه التزام قراردادی را مطالبه کند.

شماره دادنامه قطعی:

9009980352400832

تاریخ دادنامه قطعی:

1395/03/17

رأی خلاصه جریان پرونده

در تاریخ 89/10/08 آقای ش. الف. ع. دادخواستی به طرفیت آقای ب. ز. پ. و خانم م. م. به خواسته الزام خواندگان به تحویل یکباب آپارتمان و انتقال و تنظیم سند رسمی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ 89/09/10 لغایت اجرای حکم به اضافه هزینه های دادرسی تقدیم دادگستری اصفهان نموده و اجمالاً توضیح داده است که طبق مبایعه نامه مورخ 89/07/19 آپارتمان مورد نزاع را ازخواندگان خریداری نموده و بخشی از ثمن معامله را به آنها پرداخت نموده ام اما آنان از تحویل مبیع خودداری می کنند …. بشرح خواسته تقاضای رسیدگی و صدور رأی دارم، رسیدگی به شعبه نهم شورای حل اختلاف اصفهان ارجاع می گردد ، شورا وقت رسیدگی را تعیین و به طرفین ابلاغ و در وقت مقرر پرونده را مورد رسیدگی قرار می دهد خواهان حضور پیدا می کند ولی خواندگان علی رغم ابلاغ وقت حاضر نمی شوند، شورای حل اختلاف پس از استماع اظهارات خواهان بشرح دادنامه شماره 1733 – 89/12/12 واستدلال مندرج در آن دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص و خواندگان را به تحویل و تسلیم آپارتمان وتنظیم سندرسمی آن بنام خواهان و پرداخت اجرت المثل از تاریخ 89/09/10 لغایت اجرای حکم بابت وجه الضمان تأخیر در انجام تعهد به ازای هر روز پانصد هزار ریال با احتساب خسارات دادرسی محکوم می نماید رای صادره را غیابی اعلام می کند ، محکوم علیهما نسبت به رأی شورای حل اختلاف واخواهی می نمایند شورا طی دادنامه شماره 296 – 90/02/28 واخواهی را رد و دادنامه واخواسته را عیناً تأیید می کند آنان یعنی محکوم علیهما از رأی صادره تجدیدنظر خواهی می نمایند وپرونده جهت رسیدگی به اعتراض به شعبه 24 دادگاه عمومی حقوقی اصفهان ارجاع میگردد آقای م. م. وخانم ب. ز.پ. وکلای دادگستری به وکالت از تجدیدنظر خواهان انتخاب و معرفی میشوند، در جلسه دادگاه که با حضور طرفین دعوی وکیل تجدیدنظر خواهان تشکیل می گردد ابتداء تجدیدنظرخواهان بیان می دارند آقای ع. به تعهدات خود عمل نکرده و مابقی ثمن معامله را پرداخت نکرده است تا سند بنام وی منتقل شود بعد هم وکیل آنان اظهار می دارد با توجه به عدم پرداخت به موقع ثمن توافق شده معامله فسخ شود ولی صورتجلسه نشده بود آقای ع. در جواب اظهار می دارد ادعای وکیل در مورد فسخ معامله تکذیب می شود …. مبلغ 43 میلیون تومان از 60 میلیون تومان باقیمانده ثمن آماده است و بقیه آن را باید سند بزنند تا وام بگیرم و پرداخت کنم در جلسه بعدی دادگاه هم وکیل فروشندگان و فسخ شفاهی معامله در مشاور املاک تأکید می کند و در این خصوص به شهادت شهود استناد می نماید، ولی تجدیدنظر خوانده منکر این ادعا می گردد دادگاه پس از پاره ای اقدامات بشرح دادنامه شماره 1488 – 90/10/18 با استدلالی که می نماید در مورد مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به دلیل اینکه خریدار آمادگی پرداخت مابقی ثمن معامله را نداشته اعلام کرده که فقط توانائی پرداخت 43 میلیون تومان را دارد، وی را مستحق دریافت اجرت المثل و خسارت تأخیر تأدیه در تعهد ندانسته و رأی شورا را در این باره نقض و حکم به بیحقی خواهان بدوی صادر می کند و در مورد سایر خواسته ها پرونده را به لحاظ نقص تحقیقاتی وعدم رسیدگی به ادعای فروشندگان مبنی بر فسخ معامله، ضمن نقض دادنامه، پرونده را جهت رسیدگی ماهوی به شورا اعاده می دهد ، در خلال دادرسی هم آقای س. ص. به عنوان وکیل ش. الف. ع. وارد دعوی می شود ، پس از اعاده پرونده به شورای حل اختلاف، شورا مجدداً پرونده را موردرسیدگی قرار میدهد و نهایتاً طی دادنامه شماره 1536 – 91/08/30 بااستدلالی که می کند رأی سابق الصدور را ( 1733- 89/12/12) تأیید میکند وقید می نماید چون عدم انتقال سند توسط فروشندگان بعلت عدم تأدیه مابقی ثمن معامله توسط خریدار و مستند و تقصیر او بوده اند لذا انتقال سند منوط به پرداخت مابقی ثمن معامله به مبلغ شصت میلیون تومان با رعایت شاخص قیمتها وخدمات از تاریخ 89/09/10 می باشد محکوم علیهمابه این رأی هم اعتراض می کنند و پرونده بار دیگر در شعبه 24 دادگاه حقوقی مطرح می گردد و این دادگاه پس از بررسی به موجب دادنامه شماره 1797 – 91/11/15 مفاداً بااین استدلال که خریدار تنها مبلغ 255 میلیون ریال از 855 میلیون ریال ثمن معامله را پرداخت نموده و مقرر گردید باقیمانده آن را درتاریخ 89/09/10 در زمان تنظیم سند وتحویل مبیع پرداخت نماید ولی خریدار در دادگاه اعلام داشته فقط 43 میلیون از شصت میلیون تومان را آماده کرده و مابقی را با اخذ وام از سند پرداخت خواهد کرد و فروشندگان که بلحاظ نیاز به پول نقد اقدام به فروش آپارتمان نموده اند پس از اطلاع از نحوه پرداخت ثمن توسط خریدار اقدام به فسخ کرده اند و فسخ هم نیاز به نظر موافق طرف معامله ندارد و دفاع خریدار به اینکه حق فسخ اسقاط گردیده هم به علت عدم تفهیم فرم مبایعه نامه به طرفین مؤثر در مقام نخواهد بود وهیچ فروشنده ای قبول نمی کند بافرض عدم پرداخت وجه چک بابت ثمن، حق فسخ خ را از خود ساقط نماید ….، اعتراض معترضین راوارد تشخیص و مستنداً به مواد 394 و 395 و 402 قانون مدنی و 197 و 142 ق – آ – د – ک و31  قانون شوراهای حل اختلاف رأی تجدیدنظر خواسته را نقض و با احراز فسخ مبایعه نامه از ناحیه فروشندگان به جهت عدم پرداخت کل ثمن معامله در موعد مقرر و اینکه فروشندگان تعهدی بر اجرای مبایعه نامه نداشته اند حکم به بی حقی خواهان بدوی صادر می کند، آقای ش. الف. ع. نسبت به رأی صادره در اجرای ماده 18 اصلاحی تقاضای رسیدگی مجدد می نماید قضات دادگستری استان اصفهان ( رئیس کل ومعاون قضائی ) بانظر موافق پرونده را به دفتر ریاست محترم قوه قضائیه ارسال میدارند و ریاست معظم قوه قضائیه دستور بررسی از طریق معاونت قضائی را میدهند ودرنهایت پرونده در معاونت قضائی قوه قضائیه توسط قضات محترم کمیسیون 6 مورد رسیدگی واقع وقضات نامبرده پس از تهیه گزارش از پرونده، ایراد دادگستری استان اصفهان را نسبت به دادنامه شماره 01797 – 91/11/15 شعبه 24 دادگاه عمومی حقوقی اصفهان را وارد و دادنامه مذکور را خلاف بین شرع وقانون تشخیص و دراین باره مفاداً استدلال می نمایند که اولاً در تبصره یک ماده 3 قرارداد عادی بیع نامه 89/07/19 صراحتاً آمده است « عدم وصول چکها یا مطالبه مبلغ مندرج بند -3 ماده 3 این مبایعه نامه از سوی فروشنده تأثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد»; این تبصره خیلی واضح می گوید اگر چک ثمن معامله وصول نشود تأثیری در اصل معامله ندارد یعنی فروشندگان حق فسخ بیع راندارند آن وقت رئیس دادگاه بر خلاف این تصریح استدلال می کند هیچ فروشنده ای نمی پذیرد بافرض عدم پرداخت ثمن، حق فسخ را از خود ساقط نماید و همچنین حق فسخ کلیه خیارات از جمله فسخ عدم پرداخت کل ثمن معامه و امثالهم را از خود ساقط کند … این استدلال مخالف قانون و شرع بوده و طرفین معامله طبق حاکمیت اراده هر شرطی که مخالف قانون نباشد در قرارداد درج نمایند …. این استدلال دادگاه اجتهاد در مقابل نص قرارداد می باشد، ثانیاً اگر قاضی محترم استدلالش متکی به ماده 402 قانون مدنی باشد « خیار تأخیر ثمن »، خیار تأخیر ثمن ناظر به موردی است که برای تأدیه ثمن با تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد در حالی که در قرار داد بیع حاضر هم برای ثمن و هم برای تحویل مبیع اجل تعیین شده است پس اصلاً مشمول خیار تأخیر ثمن نمی شود …. علی هذا در اجرای ماده 18 اصلاحی پیشنهاد رسیدگی مجدد می گردد، اما مطالبه اجرت المثل و وجه التزام توسط دادخواه نظارتی بلاوجه است و دعوی وی در این دو مورد مردود است زیرا اولاً فروشندگان غاصب نیستند تا اجرت المثل بپردازند ضمن اینکه دادخواه الباقی ثمن را پرداخت نکرده است ثانیاً وجه التزام قراردادی نیز به وی تعلق نمی گیرد زیرا الباقی ثمن معامله را پرداخت نکرده است … نظریه قضات یاد شده در راستای ماده 477 ق – آ- د – ک به محضر ریاست محترم قوه قضائیه ارائه و معظم له در اجرای قانون مرقوم با اعاده دادرسی موافقت ودرنهایت پرونده جهت رسیدگی به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع می گردد .    هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای انصاری رئیس شعبه و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی میدهد:                                                                    

رأی شعبه دیوان عالی کشور

ایرادات معنونه از ناحیه قضات محترم دادگستری اصفهان و قضات محترم بررسی کننده پرونده در حوزه معاونت قضائی قوه قضائیه که فوقاً بصورت مشروح منعکس و بر مبنای آن دادنامه شماره 1797 – 91/11/15 صادره از شعبه بیست و چهارم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان خلاف شرع تشخیص داده شده است کاملاً وارد وموجه است توجیهات دادگاه در مورد وجود اصل حق فسخ معامله برای فروشندگان مخالف صریح بند 3 ماده 3 مبایعه نامه مورخ 89/07/19 تنظیمی فیمابین طرفین بوده و اخذ به خیار تأخیر ثمن هم خلاف صریح ماده 402 قانون مدنی ( استنادی دادگاه ) می باشد و حسب مفاد ماده مذکور خیار تأخیر ثمن درصورتی محقق است که طرفین معامله برای تحویل مبیع و تأدیه ثمن اجلی تعیین نکرده باشند که درمانحن فیه قسمتی از ثمن پرداخت وبرای قسمت دیگر ونیز برای تحویل مبیع اجل تعیین شده است علی هذا عنایتاً به نظریه ریاست محترم قوه قضائیه در تجویز اعاده دادرسی ومستنداً به ماده 477 قانون آئین دادرسی کیفری مصوب سال 1392 دادنامه شماره1797 – 91/11/15 صادره از شعبه بیست و چهارم دادگاه عمومی حقوقی اصفهان را نقض ورأی شماره 1536 – 91/08/30 صادره از شعبه نهم قاضی شورای حل اختلاف اصفهان در خصوص خواسته خواهان ( ش.الف. ع. ) مبنی بر تحویل آپارتمان مورد نزاع و تنظیم سند رسمی آن، که مطابق موازین شرعی و قانونی و استنباط صحیح از دلایل و مدارک موجود در پرونده صادر گردیده است را تأیید و ابرام می نماید ، اما در مورد مطالبه اجرت المثل و وجه التزام به شرح استدلال شعبه 24 دادگاه حقوقی دعوی در این باره توجیه قانونی نداشته و مردود اعلام می گردد . خ الف 

 شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشور یعقوب انصاری ( رئیس )                                                                         ذکرالله احمدی (مستشار) 

منبع: سامانه ملی آرای قضایی