تاثیر اقاله قرارداد بر حقوق اشخاص ثالث

شماره دادنامه قطعی: 9709980229401117 – تاریخ دادنامه قطعی: 1402/07/25

پیام: در صورتی که فردی با سازنده ملک قرارداد سرمایه گذاری و مشارکت داشته باشد اقاله بعدی قرارداد مشارکت اولیه میان مالکین و سازنده اول، نمی تواند مخل حقوق مکتسبه وی باشد. زیرا اقاله ماهیتی توافقی و قراردادی دارد و اصل نسبیت قراردادی ، مانع از تعهد به ضرر اشخاص ثالث است.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

۱ ) در تاریخ ۹۷/۱۱/۹ آقای س. ح. با وکالت آقای س. ز. ، دادخواستی را به طرفیت: ۱ ) آقای م. ر. ۲ ) خانم ط. ر. و آقایان ۳ ) ع. م. ۴ ) ر. ظ. ک. ش. و ۵ ) ا. س. ا. ، به خواسته الزام خواندگان به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و مفاصاحساب دارایی و شهرداری و تنظیم سند رسمی انتقال ۱۱۵ سهم از ۲۳۶ سهم از ۵۵۰ سهم مشاع از پلاک ثبتی ۵۰۷۷۶/۲۳۹۵ بخش ۱۰ *نموده و توضیح داده است که خواندگان ردیف ۱ تا ۳ مالکین ملک پلاک ثبتی فوق می باشند که به موجب قرارداد مشارکت در ساخت مورخ ۹۲/۱۱/۱۲ ، مسئولیت احداث بنا در ملک مذکور در قالب ۵ *واحد جمعا ۵ واحد مسکونی همراه با پارکینگ و انباری را به خوانده ردیف چهارم ( ر. ظ. ک. ش. ) محول می کنند، اما آقای ظ. ک. ( سازنده ) به لحاظ مشکلات مالی خود با هماهنگی با مالکین، موکل اینجانب ( خواهان ) را طی قرارداد تنظیمی به عنوان سرمایه گذار وارد پروژه احداث ساختمان مذکور می نماید و در همین راستا مالکین محترم نیز اقدام به تنظیم وکالت نامه رسمی شماره ۱۹۰۱۰ بنام موکل می نمایند و آقای ظ. ک. ( سازنده ) در برابر سرمایه گذاری به عمل امده از سوی موکل، متعهد می شود از محل قدرالسهم خود ( مندرج در ماده ۳ قرارداد مشارکت مورخ ۹۲/۱۱/۱۲ ) که برابر ۲۲۰ سهم از ۵۵۰ سهم می باشد، حدود ۱۱۵ سهم مشاع از پلاک ثبتی مذکور را به صورت یک واحد اپارتمان مسکونی به همراه پارکینگ و انباری به موکل واگذار نماید. ، اما از انجام تعهد خودداری نموده اند لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم قانونی دارم. ۲ ) پرونده جهت رسیدگی به شعبه *ارجاع شده ، دادگاه در تاریخ ۹۸/۵/۲۶ با حضور طرفین تشکیل جلسه داده، وکیل خواهان اظهار داشته: خواسته موکل به شرح دادخواست تقدیمی است و لایحه ای نیز تقدیم می کنم، خواندگان حاضر بیان نموده اند: ما قرارداد مشارکت در ساخت را با آقای ظ. ک. ( سازنده ) اقاله نموده ایم و لذا موجبی برای ادامه قرارداد وجود نداشته و ادعای خواهان را قبول نداریم ، و مالکین پس از اقاله قرارداد شخصا ساختمان را تکمیل نموده و سازنده اولیه و خواهان ملک را نساخته اند تا ما ملزم به انجام تعهدات قراردادی شویم، وکیل خواهان پس از رویت اقاله نامه اظهار داشته: موکل بنده با سازنده قرارداد مشارکت و سرمایه گذاری داشته و در ان ملک هزینه هایی نموده است.و مالکین نیز در جریان سرمایه گذاری موکل بوده اند و نمی توانسته اند قرارداد مشارکت را بدون توجه به حقوق موکل اقاله نمایند، خواندگان در پاسخ گفته اند: ما قرارداد مشارکت با خواهان منعقد نکرده ایم و چنانچه وی سرمایه گذاری نموده، طرف قرارداد ما نبوده و می توانند به آقای ظ. ک. که طرف ایشان بوده مراجعه کنند و وجه چک شماره ۰۶۴۱۰۹۸۹ بابت صورت جلسه مورخ ۹۵/۵/۲۰ جهت ضمانت بوده نه تتمه ثمن و تحویل آپارتمان و سایر عرایض به شرح لایحه تقدیمی است، ۳ ) وکیل خواهان در لایحه مورخ ۹۸/۵/۲۶ اولا دعوی موکل نسبت به آقای ا. س. ا. مسترد نموده ثانیا سهم مشاعی مورد دعوی را به ۱۱۵ سهم مشاع از ۲۳۶ سهم از ۵۵۰ سهم در پلاک ثبتی فوق الذکر اصلاح کرده است، ۴ ) دادگاه مجددا در تاریخ ۹۸/۱۰/۷ تشکیل جلسه داده و ضمن استماع اظهارات طرفین، شهادت شهود تعرفه شده از سوی خواهان را نیز استماع نموده است، شاهد اول آقای ع. ل. اظهار داشته: من اژانس املاک دارم و کل قرارداد مشارکت و متمم های آن را من نوشتم و در جریان کل امور هستم و اطلاع کامل دارم چون آقای ظ. ک. که سازنده اصلی بود پول کم اورد ، اقای س. ح. وارد پروژه شد به عنوان شریک ، و کل مالکین هم بر این ورود ایشان توافق کردند و قرارداد را امضا کردند و ایشان شریک پروژه بودند، شاهد دوم آقای ر. ا. ف. هم گفته است: من در جریان تنظیم قرارداد مشارکت آقای ح. با طرفین قرارداد اصلی نبوده ام اما از آقای ظ. ک. و آقای ل. شنیدم که ایشان هم با سازنده شریک شده است و شنیدم که ۳۵۰ میلیون تومان جهت مشارکت به آقای ظ. ک. داده است، پس از استماع اظهارات شهود، وکیل خواهان اظهار داشته: موکل در راستای مشارکت خود وجوهی را به آقای ظ. ک. پرداخت نموده است و حتی یک چک یکصد میلیون تومانی در راستای قرارداد مشارکت و متمم را امضا کرده و به مالکین داده و کلیه مالکین هم قرارداد مشارکت و متمم را امضا کرده اند و حضور موکل را قبول نموده اند، سپس خواندگان حاضر اظهار داشته اند: ما آقای س. ح. را به عنوان پیمانکار جز آقای ظ. ک. قبول نمودیم نه به عنوان شریک و طرف قرارداد مشارکت ، ۵ ) دادگاه در نهایت در تاریخ ۹۸/۱۲/۲۶ ختم رسیدگی را اعلام و مبادرت به صدور رای نموده و طی دادنامه شماره ۰۰۳۰ – ۹۹/۱/۳۰ ، اولا به لحاظ استرداد دعوی نسبت به آقای ا. س. ا. قرار رد دعوی صادر کرده ثانیا نسبت به سایر خواندگان ، دعوی خواهان را با این استدلال پذیرفته است: با توجه به قرارداد مشارکت مالکین با اقا ر. ظ. ک. شعبانی و قرارداد مشارکت و سرمایه گذاری اقای ظ. ک. با خواهان و سرمایه گذاری خواهان در پروژه احداث ساختمان و اطلاع مالکین از شراکت خواهان با سازنده سابق و اعطا وکالت از سوی مالکین به خواهان جهت امور اداری که موید اطلاع انها از قرارداد مشارکت خواهان با سازنده بوده و اینکه اقاله قرارداد توسط مالکین نمی تواند خللی به حقوق شریک و سرمایه گذار دیگر ( خواهان ) وارد نماید و با توجه به جوابیه واحد ثبتی در مورد مالکان پلاک ثبتی مذکور و با رد دفاعیات خواندگان ، لذا خواسته خواهان را ثابت دانسته و حکم به الزام خواندگان غیر از اقای ا. س. ا. به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و انتقال رسمی و تنظیم سند رسمی ۱۱۵ سهم از ۲۳۶ سهم از ۵۵۰ سهم مشاع از ملک موضوع پلاک ثبتی یاد شده و خسارات دادرسی در حق خواهان صادر می نماید، رای صادره نسبت به آقای ظ. ک. شعبانی غیابی و نسبت به سایر خواندگان حضوری اعلام گردیده است.۶ ) تجدیدنظرخواهی آقای م. ر. نسبت به دادنامه مذکور به موجب دادنامه شماره ۰۶۱۰ – ۹۹/۴/۲۲ شعبه *رد گردیده و رای تجدیدنظرخواسته موافق مندرجات پرونده و با رعایت اصول و تشریفات دادرسی دانسته شده و تایید شده است ، ۷ ) شعبه *بنا به درخواست محکوم له ( آقای س. ح. ) مبنی بر اشتباه بودن غیابی دانستن رای صادره نسبت به آقای ظ. ک. ، مبادرت به صدور رای تصحیحی در این خصوص نموده و طی دادنامه شماره ۰۸۸۴ – ۹۹/۶/۲۵ به دلیل سابقه ابلاغ واقعی اوراق و ارائه لایحه دفاعیه از جانب نامبرده، رای را نسبت به مشارالیه نیز حضوری اعلام می کند، ۸ ) دادخواست تجدیدنظرخواهی آقای ظ. ک. نسبت به دادنامه شماره ۰۰۳۰ – ۹۹/۱/۳۰ شعبه *به جهت خارج از موعد بودن آن طی دادنامه شماره ۱۰۱۸ – ۹۹/۷/۱۶ همان شعبه منتهی به قرار رد شده است، ۹ ) تجدیدنظرخواهی آقای ظ. ک. نسبت به قرار رد دادخواست تجدیدنظر صادره از شعبه *نیز به موجب دادنامه شماره ۱۶۸۶ – ۹۹/۹/۱۷ شعبه *رد شده و دادنامه تجدیدنظرخواسته تایید گردیده است، ۱۰ ) اقای ع. م. ( ا. از خواندگان دعوی اولیه ) دادخواست اعاده دادرسی به طرفیت آقایان س. ح. ( خواهان ) و ر. ظ. ک. ش. ( خوانده دیگر ) تقدیم شعبه *نموده و جهت آن را دسترسی به اسناد مکتوم اعلام داشته، اما شعبه دادگاه مزبور طی دادنامه شماره ۱۸۵۹ – ۹۹/۱۱/۱۴ با این استدلال که درخواست نامبرده با توجه به مستندات پیوست دادخواست و دیگر اوراق و محتویات پرونده از نظر دادگاه موجه و مستدل نمی باشد. قرار رد درخواست اعاده دادرسی را صادر نموده است، ۱۱ ) آقایان ع. م. و م. ر. تقاضای اعمال ماده ۴۷۷ قانون ایین دادرسی کیفری نسبت به رای قطعی شماره ۰۶۱۰ – ۹۹/۴/۲۲ شعبه *را مطرح نموده اند که تقاضای آنها مورد موافقت رییس کل دادگستری استان شعبه *واقع شده و در تاریخ ۱۴۰۱/۹/۱۶ جهت تجویز اعاده دادرسی به معاونت قضایی قوه قضاییه ارسال گردیده است، ۱۲ ) نظریه مشورتی عضو ممیز در حوزه معاونت قضایی بر این بوده است که: با توجه به محتوای پرونده و انحلال قرارداد مشارکت به شرح توافقنامه مورخ ۹۵/۱۰/۳۰ و با عنایت به اینکه قراردادهای میان خواهان ( س. ح. ) و سازنده ( ر. ظ. ک. ) معطوف به روابط سازنده و مالکین بوده که با اقاله آن، خواهان فقط حق مراجعه به شریک خود را دارد که به اعتبار او سرمایه گذاری کرده است و در همان حال رابطه متعهدانه ای هم با مالکین ندارد و با توجه به اینکه وکالت کاری مستند خواهان اگر هم موجب اجرتی باشد، به تنظیم سند رسمی در حق او منتهی نمی شود، لذا صدور حکم به نفع خواهان بر مبنای آنچه در رای دادخواسته امده است فاقد وجاهت شرعی و قانونی است و مستلزم تجویز اعاده دادرسی است، ۱۳ ) جناب آقای ت. ( مستشار دیوان عالی و مامور به حوزه ریاست ) نیز در نظریه خود، استدلال حوزه معاونت قضایی را مورد تاکید قرار داده و عقیده به تجویز اعاده دادرسی داشته است، ۱۴ ) در نهایت معاون قضایی قوه قضاییه در تاریخ ۱۴۰۲/۳/۲۲ خطاب به رییس محترم قوه قضاییه، ضمن بیان ایرادات موجود در رای قطعی صادره به شرح زیر، تقاضای تجویز اعاده دا رسی می نماید: اولا خواهان ( س. ح. ) تنها به عنوان سرمایه گذار با سازنده ( ر. ظ. ک. ش. ) قرارداد مالی داشته و هیچ رابطه حقوقی مستقیم با دادخواه و سایر مالکین نداشته است و آنها تعهدی بیش از قرارداد مشارکت در ساخت در قبال سازنده ندارند، ثانیا استحقاق خواهان تنها از طریق سازنده اول ( آقای ظ. ک. ) قابل ارزیابی است که شرط اساسی آن انجام کلیه تعهدات مشارکت نامه که باید به تایید مالک نیز برسد بوده است.و این شرط محقق نشده است.بلکه صریحا طبق توافق نامه مورخ ۹۵/۱۰/۳۰ قرارداد مشارکت اقاله شده است. ثالثا وکیل خواهان در پرونده دیگری به صراحت اعلام کرده که موکل وی اپارتمانی را پیش خرید نکرده است ، بلکه صرفا به عنوان سرمایه گذار مالی از طریق سازنده اول مداخله داشته است ، لذا به جهت منتفی بودن عقد بیع، الزام مالکین به انجام تعهدات عرفی و قانونی ناشی از ان وجاهت ندارد، ۱۵ ) پرونده در تاریخ ۱۴۰۲/۴/۱۸ جهت رسیدگی مجدد در شعب خاص به دیوان عالی کشور ارسال و در تاریخ ۱۴۰۲/۵/۱۰ به این شعبه ارجاع شده است. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای م. پ. عضوممیز و ملاحظه اوراق پرونده در خصوص دادنامه شماره ۰۶۱۰ – ۹۹/۴/۲۲ اعاده خواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور

در خصوص تقاضای اعاده دادرسی فوق العاده ( اعمال ماده ۴۷۷ قانون ایین دادرسی کیفری ) آقای م. ر. نسبت به دادنامه شماره ۰۶۱۰ – ۹۹/۴/۲۲ صادره از شعبه *در مقام تایید دادنامه شماره ۰۰۳۰ – ۹۹/۱/۳۰ شعبه *مبنی بر محکومیت اعاده خواه نامبرده و دیگران به الزام به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و انتقال رسمی و تنظیم سند رسمی ۱۱۵ سهم از ۲۳۶ سهم از ۵۵۰ سهم مشاع از ملک پلاک ثبتی ۵۰۷۷۶/۲۳۹۵ بخش ۱۰ *در حق آقای س. ح. ، که پس از بررسی تقاضای نامبرده در حوزه معاونت قضایی قوه قضاییه منتهی به تجویز اعاده دادرسی از سوی رییس محترم قوه قضاییه گردیده و جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع شده است، نظر به اینکه عمده جهت استنادی برای احراز خلاف شرع بین بودن دادنامه اعاده خواسته، فقدان رابطه قراردادی مستقیم محکوم له ( آقای س. ح. ) با مالکین ملک از جمله آقای م. ر. ( اعاده خواه ) بوده و اینکه قرارداد شخص نامبرده ( س. ح. ) با سازنده اول ( آقای ر. ظ. ک. ش. ) نیز عقد بیع نبوده و صرفا سرمایه گذاری مالی بوده است و با این وصف، حق عینی برای وی ایجاد نشده و از طرفی قرارداد اولیه مشارکت در ساخت میان مالکین و سازنده اول هم متعاقبا طی توافق نامه ای اقاله گردیده است بنابراین صدور حکم مذکور به نفع خواهان وجاهت شرعی و قانونی نداشته است ، لیکن با مداقه در اوراق و محتویات پرونده ملاحظه می شود.: اولا: اگرچه مالکین اولیه ملک موضوع دعوی ، طرف مستقیم قرارداد منعقده با خواهان ( س. ح. ) نبوده اند ، اما با توجه به متعارف بودن انعقاد قرارداد توسط سازنده اول با ایادی و اشخاص دیگر در این گونه قراردادها و اقدام سازنده ( آقای ش. ) در این خصوص و عدم مخالفت و یا منع مالکین علی رغم اطلاع از عقد قرارداد موصوف و حتی تایید ضمنی آن از طریق اعطا وکالت رسمی به طرف قرارداد ( س. ح. ) و اخذ چک تضمین از وی، لذا مفاد قرارداد آنان در هر دو بخش حقوق و تعهدات ایجاد شده، عرفا مورد پذیرش مالکین بوده است، ثانیا: مطابق مستندات ارائه شده در پرونده، مفاد قرارداد منعقده میان سازنده و خواهان ( س. ح. ) سرمایه گذاری و مشارکت در پروژه ساختمانی بوده ، و اگرچه عقد بیع میان آنان واقع نشده، اما با وجود سرمایه گذاری حدود سه میلیارد ریال در سال ۱۳۹۳ و تحویل یک فقره چک یک میلیارد ریالی به مالکین، شراکت میان طرفین محقق شده است و همان طور که عقد بیع موجب تملیک و انتقال مالکیت است.عقد شرکت ( شرکت عقدی ) نیز مطابق مواد ۵۷۱ به بعد قانون مدنی برای شریک سهم مالکانه ایجاد می کند. ثالثا: در اثبات وقوع شراکت میان خواهان ( س. ح. ) و سازنده اول ( آقای ش. )، علاوه بر شهادت دو نفر شاهد در جلسه مورخ ۹۸/۱۰/۷ شعبه *، مفاد صورت جلسه مورخ ۹۵/۵/۲۰ طرفین با حضور نماینده مالکین ( م. ر. ) قابل استناد است که در بند دوم ان مقرر شده آقای ظ. ک. ش. (سازنده) از سهم الشراکه خودش که ۲ واحد از ۵ واحد مسکونی بوده به آقای س. ح. واگذار نماید. رابعا: با وجود حق مکتسبه خواهان در ملک موضوع دعوی، اقاله بعدی قرارداد مشارکت اولیه میان مالکین و سازنده اول، نمی تواند مخل حقوق کسب شده وی گردد زیرا اقاله ماهیتی توافقی و قراردادی دارد و طرفین نیز مفاد آن را در قالب توافق نامه منعقد ساخته اند و اصل نسبیت قراردادی، مانع از تعهد به ضرر اشخاص ثالث است. خامسا: متعاقب صدور رای قطعی اعاده خواسته ( رای شعبه *) ، آرای قطعی دیگری که مفاد آنها موید ذی حق بودن خواهان ( آقای ح. ) است از مراجع دیگر صادر شده است از جمله دادنامه شماره ۳۷۳۵ – ۱۴۰۰/۲/۱۲ شعبه *در مقام رسیدگی به فرجام خواهی آقای ع. م. به طرفیت آقایان ر. ظ. ک. ش. و س. ح. نسبت به دادنامه شماره ۱۴۱۹ – ۹۹/۹/۹ شعبه *، که در قسمتی از متن رای شعبه دیوان امده است: ( تصویر قراردادها و صورتجلسات دیگر تنظیمی میان نماینده مالکین آقای م. ر. و فرجام خواندگان نیز، حاکی از قبول تعهد تحویل آپارتمان به آقای س. ح. از سوی آنان می باشد.)، بنا به مراتب یاد شده فوق به عقیده هیات این شعبه دلایل اثباتی کافی بر احراز مخالف شرع بودن دادنامه اعاده خواسته وجود نداشته و موجبات نقض دادنامه موصوف فراهم نیست، لذا مستندا به مفهوم ماده ۴۸۰ قانون آیین دادرسی کیفری و با استناد به اصل قطعیت آرا دادگاه ها قرار رد درخواست اعاده دادرسی را صادر و اعلام می نماید.

شعبه *

رییس: م. م. ر. مستشار: م. خ. عضو معاون: م. پ.

منبع: سامانه ملی آرای قضایی